Mysteel：地产政策调整带来的若干影 福建螺旋管18905915829

时间：2023-9-8 来源：广鑫贸易

一、2023年以来地产政策梳理及后续政策预判

1、2023年以来地产政策特点

1.1、7月政治局会议之后全国性政策力度加大

2023年1月宣布了首套住房贷款利率政策动态调整机制，允许部分城市房贷利率突破下限，此后整个上半年的房地产政策以常规表态为主。而7月24日中央政治局会议召开，再次提到促进房地产市场平稳健康发展，并且首次明确我国房地产市场供求关系发生重大变化。政治局会议过后，8月下旬连续宣布推动“认房不认贷”落实以及降低存量贷款利率。

回看1-8月的中央地产政策，大致可以分为4类：需求端资金支持、企业端融资支持、住有所居（支持保障和租赁）以及落实保交楼。此外还伴随货币政策的整体宽松，多次下调基准利率。

分类	具体措施
需求端资金支持	降低房贷利率、认房不认贷
企业融资支持	金融16条延期、扩大第二支箭支持范围、公募REITs等
住有所居	鼓励保障性住房建设和租购并举
保交楼	允许专项融资、鼓励金融机构下场支持等

数据来源：公开资料整理，钢联数据

数据来源：央行，钢联数据

1.2、地方政策工具箱丰富，高能级城市开始出手

2023年以来地方出台773条地产相关政策，其中放松578条、收紧51条，宽松政策中，一线城市62条、二线201条。8月下旬全国性的贷款支持政策出台后，9月初一二线城市开始率先落实中央政策。

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数据来源：公开资料整理，钢联数据

回看1-8月的地方地产政策，大致可以分为4类：购房资格放松、需求端资金支持、土地端放松、住有所居（支持保障和租赁）。其中房贷支持最为显著，根据贝壳研究院监测显示，2023年8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，较去年同期分别回落42BP和25BP；同时，8月银行平均放款周期为21天，为2019年以来最快放款速度。

分类	具体措施
购房资格放松	部分或全部放松限购、限售等
需求端资金支持	贷款：降低利率首付比、提高公积金贷款额度、带押过户、认房不认贷等； 补贴：契税补贴、直接购房补贴、消费券、货币化安置
住有所居	保障性住房建设和租购并举
土地端	土地出让金分期缴纳、保证金下调等

数据来源：贝壳研究院，钢联数据

2、后续地产政策展望

本轮地产宽松周期已从2021年7月延续至今，724政治局会议之后开启了新的一轮需求端宽松，未来预计仍维持常态化宽松。笔者认为，在2023年四季度至2024年上半年，地产政策的趋势可能会呈现如下特点：

①?????? 政策发布的层级更高——中央层面的全国性政策或指导会更多，而地方政策的主力可能会成为一线和准一线城市；

②?????? 需求端支持继续加大——资金端房贷利率仍有下行空间，公积金支持加强，地方亦可能给予更加直接的支持；资格端部分城市扩大限购宽松区域，或给予多胎家庭更多指标等，但预计高能级城市核心区域的限购不会解除；

③?????? 企业端化解风险为主——保交楼是首要任务，其次优先化解大规模房企的债务风险，利用金融市场盘活优质存量资产，或将继续延长“三道红线”、银行贷款集中度管理等措施的过渡期；

④?????? 加大租赁、保障性住房的支持，但项目落地节奏可能偏慢——需要大量前期投入，短期内紧迫性不强；

⑤?????? 房地产税继续推迟——当前市场表现来看，大规模推广试点的时机并不成熟，在中长期行业表现趋向稳定后会有序推进。

虽然延续常态化宽松，但仍要注意“房住不炒”是底线，中国不会靠房地产拉动经济，更不会允许房地产泡沫继续扩大，当前政策的主要目标是避免地产硬着陆，长期引导地产转向健康发展。

二、地产政策调整对房地产市场运行的影响

1、楼市运行的基本情况

2022-2023年，房地产的成交量价持续走低。2022年全年和2023年1-7月，商品房销售面积同比下降24.3%和14.9%，商品房销售额同比下降26.7%和7.0%；需求不足导致房价支撑不足，70城房价指数同比持续走低，进入2023年下半年以来月度环比开始转负。

本轮地产下行周期的成因比较复杂。短期来看，疫情过后经济增长放缓，居民对未来经济以及自身收入的预期走弱，风险厌恶程度提高，开始主动去杠杆，选择推迟或取消大宗消费计划；叠加房企在行业去杠杆的背景下开始爆雷，打击了居民的置业信心，于是刚需陆续退场。而随着刚需退场，房价支撑不足，价格预期走弱，于是投资需求也逐渐退场。销售低迷导致企业流动性紧张局面进一步加剧，金融风险升高，国家开始出台政策稳定市场，而消费者面对不断出台的利好政策，更加容易选择观望，希望能够“抄底”，需求仍未被带动。而长期来看地产规模收缩也是一个确定的趋势，如政治局会议所说，我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，具体而言，是指随着人口红利渐退，增量刚性需求基本得到满足，而投机需求也在趋向理性的市场环境下逐渐减少，同时前期房地产企业高度扩张带来了大量库存，当前地产的供需矛盾比较突出。

数据来源：国家统计局，钢联数据

终端销售不足导致企业可用资金不足，投资积极性走弱。2023年1-7月，全国房地产开发投资67717亿元,同比下降8.5%。投资低迷表现在拿地积极性不足、新开工及施工进度放缓。2023年1-7月，投资完成额中土地购置费24476亿元，同比下降3.7%；新开工、施工面积分别同比下滑24.5%和6.8%。房地产竣工面积今年以来同比转正主要是保交楼措施的落实，使得部分延期交付的项目加速竣工。

数据来源：国家统计局，钢联数据

实际上自1998年房改以来，我国经历了多轮地产下行周期，回顾过去几轮地产下行周期，政策能够有效提振市场回暖，迎来一段补涨期，但是同样的政策逻辑在今天不适用，因此政策出台不会再复制之前的方式，或者至少有更高的底线，具体原因如下：

①?????? 中国不需要也不应该走依赖房地产拉动经济的老路——前期中国需要快速把蛋糕做大，依赖房地产投资拉动是非常高效的；但目前更需要关注的是如何实现高质量发展，依赖房地产的时代正在渐行渐远；

②?????? 过去的政策一定程度加速了行业的不平衡扩张——2008年和2010年出台宽松的货币政策，导致大量资金流入地产行业，刺激投资放量；2015年前后货币化棚改配合企业融资放开，导致企业快速扩张，房价快速上行，居民和企业杠杆都迅速上升到非常高的位置，并不利于经济健康发展；

③?????? 需求长期改变、消费者观念趋向理性——居民住房需求基本得到满足，面对难以负担的房价，越来越多的新时代消费者开始选择延迟购房或以租代购。另一方面居民对金融市场的敏感度越来越高，会开始控制自身杠杆水平，谨慎选择资产配置。

数据来源：国家统计局，钢联数据

笔者认为，若要在本轮地产下行周期中推动市场实质性恢复，关键节点在于：a）经济预期的实质性改善，当市场切实感受到经济回暖，对风险的接受能力会提高，从而促进一部分刚需的入场；b）市场出现政策见底和房价见底的预期，政策逐渐稳定，房价降到买卖双方博弈的平衡点，能够有效促进刚需的释放和投资需求的返场。

2、对2023-2024年楼市的预判

2.1、金九银十是影响市场预期的重要节点

如果2023年“金九银十”兑现，后续地产政策可能趋向稳定，不再继续加码宽松。而后继续观察2024年“金三银四”，如果成交连续两个旺季呈现明显修复态势，基本可以判断市场预期出现实质性的好转，需求可能开始有序回归。

如果2023年“金九银十”没有明显好转，则意味着市场预期并没有有效修复。而政策方面亦将暂时稳定，因为大规模的刺激政策已基本应出尽出，再加码可能会触及底线，有饮鸩止渴之嫌，反而不利于市场预期修复。在较差的预期下，年内各级政府的主要任务将是守住安全底线，部分地方政府会出台小规模的需求端政策，新的一轮宽松可能会在2024年的一季度再度开启。

2.2、预计2023年末销售逐渐企稳，2024年稳定为主

2023年上半年，一季度经济预期修复的情况下，商品房销售呈现一定的修复态势——销售规模同比转正、房价环比小幅回升；但进入下半年之后再度量价齐跌。8月25日政策后，资本市场率先反馈，房地产股票连续多日走高；而京沪9月初宣布“认房不认贷”之后，9月首周末售楼处到访量和成交量表现不俗，二手房市场热度也明显升高，表明政策对提振市场预期有较好的效果。

预计到2023年末，全年商品房销售额同比下降2%，约为13万亿元。进入2024年预计商品房销售额累计同比窄幅震荡，但难言回升。

2.3、投资、新开工预计晚于销售2-3个季度企稳

??????? 就房地产市场的恢复路径而言，销售率先企稳保证企业现金流稳定；随后在“保交楼”背景下企业会优先选择将存量项目完成交付，因此会提升竣工、施工速度；之后企业才会选择扩大投资，启动新的项目，去土地市场上拿新的地块，反映在新开工和土地购置开支上。因此在这样的路径下，投资和新开工预计晚于销售2-3个季度，即在2024年第三或四季度逐渐释放趋稳信号。

但值得注意的是，经过这一轮调整期的洗牌，地产行业的企业格局变了。未来在高能级城市扩大投资的企业或将多为具有国资背景的龙头企业，如保利、华润、中海等，而低能级城市土地市场可能有一些“小而美”的地方企业参与，但投资范围有限，可能不会出省，也不会连续投资。总的而言，未来房地产企业的投资会偏向谨慎、聚焦，不再野蛮生长。

三、地产行业格局改变对经济的影响

1、短期：地产作为支柱产业能够影响整体预期

2023年以来，住建部等各个部门仍在各个会议上公开表示房地产是国民经济的支柱产业。一方面房地产本身具有庞大的规模，2022年中国商品房销售额13.3万亿元，占到全年GDP的11%；房地产开发投资额13.29万亿元，占到全社会固定资产投资的23%，是名副其实的“压舱石”。另一方面房地产涉及到多个产业链，包括建筑业、金融业、装修及家居业等，在当前的产业结构下，国民经济和房地产息息相关。

数据来源：国家统计局，钢联数据

若2023-2024年房地产行业能够逐渐企稳，后续将贡献GDP约0.3%的增长，有效促进阶段内经济稳定。2022年全国房地产业增加值7.38万亿元，较2021年下降0.34万亿元，下降值占GDP的0.3%，而2021年产业增加值较2020年上升0.38万亿元，即2022年房地产业增加值比上年少增0.72万亿元，拖累了GDP约0.6%的增长。根据前文预计，销售将在2023年企稳，投资将在2024年企稳，预计2024年产业增加值稳定，为GDP减少0.3%的拖累项。

2、长期：地产在经济中的占比下降

中国进入经济转型阶段，未来三驾马车中消费对GDP的支撑将逐渐增强，而产业将逐渐形成以制造业为主要支撑的格局。房地产销售和投资的规模长期来看应该处于缓慢下行通道，2030年之前，商品房市场年销售额预计能够维持10万亿的规模，而IMF预测中国GDP到2030年能达到35.9万亿美元，即突破200万亿人民币的水平，商品房销售对GDP的贡献将降至5%以下。而房地产开发投资也将降至9万亿左右的水平，若2030年投资对GDP的贡献比重为30%，则房地产投资占总投资的比重也将降至15%左右。

四、地产行业格局改变对钢铁行业的影响

1、短期：稳住用钢消费和钢价

地产是用钢量最大的下游产业，2022年，地产行业用钢量3.3亿吨，占到中国总用钢量的34%，是排名第二的机械行业的2倍。此外，地产施工还影响工程机械需求，竣工影响家电需求，地产下行严重影响钢材消费。

数据来源：钢联数据

在房地产新开工、施工和竣工数据中，施工面积对地产用钢影响最大。虽然市场普遍认为新开工面积是影响用钢的主要指标，但笔者认为新开工是一个即时性的动作，仅代表未来潜在用钢量的增长，而更多的用钢体现在施工环节。通过历史数据检验也能够验证，地产行业用钢量和房屋施工面积数据的相关性达到0.8，高度正相关；而2022年新开工大幅下滑的情况下地产用钢下滑幅度并不及新开工，表明了新开工指标的局限性。预计2023年和2024年房屋施工面积分别同比下滑5%和持平，经过测算，2023年和2024年的地产行业用钢量将在3.17亿吨左右水平。地产用钢需求趋向稳定，叠加控产政策的落地，阶段内钢价将趋向稳定。

数据来源：钢联数据

2、长期：总量下降、结构改变

地产投资、销售规模长期呈现下降趋势，一定程度上推动了中国钢铁行业长期减量发展，而随着经济结构、产业结构转型，双碳政策的实施，预计行业结构发生转变：

①?????? 总量下降——预计2025年和2030年中国粗钢表观消费分别下降至9.33亿吨和8.56亿吨，较2022年分别减少1.15亿吨和1.92亿吨，未来钢铁行业将长时间处于下行周期，主要下降的原因就是地产行业的收缩；

②?????? 结构改变——螺纹钢、线材约75%的消费来自于地产行业，因此未来一段时间内钢材消费的主要下降来自于建筑钢材的下降。根据测算，2025年螺纹钢、线材消费为2.3亿吨和1.2亿吨，分别较2022年下降3425万吨和1803万吨；2030年螺纹钢、线材消费为1.9亿吨和1.0亿吨，分别较2022年下降7526万吨和3669万吨。

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